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オフィスB工事の事例

店舗B工事居抜きのワナ!(原状回復義務承継)

 居抜きで入居した場合、原状回復義務が継承される。しかし、どのように原状回復するかは契約書の定めに準じることになる。ただ、肝心の契約書内容が曖昧な表現になっていた場合、適正とはいえない見積もり内容になることが珍しくない。

 本事例もそうしたケースの一例である。居抜き入居している担当者はぜひ参考にしてもらいたい。

賃借人の概要

有限会社カモデ

東京都中央区にある共同ビルに入居

1階117.36㎡/35.50坪

賃貸人の概要

株式会社TOYO LAND ESTATE。指定業者は共同施設株式会社が務める。

明け渡しまで時間がない状態での高額請求

 本事例物件は飲食店で、居抜き入居していた。その後、閉店することになり管理会社へ解約を通知したところ、居抜きによる借り手を探してはどうか、と提案される。当然、居抜きのほうがコスト的にも助かるので、賃借人は借り手を探したが、見つけられず、スケジュール的にも原状回復せざるを得ない状況になってしまう。

 そこで管理会社に原状回復工事の見積書を作ってもらったところ、スケルトン工事で税別800万円であった。賃借人は、高額過ぎて払えないと管理会社へ伝えたが、明け渡し日までほとんど時間がない時期になって700万円まで減額した見積書が提出された。

賃借人にはこれでもまだ高かったが、管理会社は「明け渡し日まで間がないので、早急に発注しなければ損害遅延損害金が発生する」と、圧力をかけてきた。

途方に暮れた賃借人は東京都の消費者相談センターへ相談。原状回復コンサルタントをしている株式会社スリーエー・コーポレーション(3AC)を紹介される。

本件の問題点と協議の結果 

 3AC担当者が情報を整理したところ、以下の問題点が浮き彫りとなった。

指定業者が現地調査をせず見積書を作成している

 現地を確認しなければ、適正な見積もりはできない。しかし、原状回復工事では、業者が図面情報だけで見積書を作成してしまうことがある。実情よりも管理会社が指示した内容で計算するため、本来賃借人が修復不要な部分も工事に含まれてしまい費用が高額になってしまうのである。

原状回復に関する契約が曖昧

 契約書を見ても工事区分と資産区分が分からなかった。契約書にあったのはスケルトンの内容が大まかに記載されているのみである。

原状回復に関する資料の不足

 原状回復基準書、仕上表、現状変更図書、貸方基準図書、工程表などの情報を賃貸人側へ開示請求および説明を求めたが回答はなかった。これでは適正価格が分からない。

 上記から生じる不適正な点として、入居時からあったダクト・厨房・トイレの撤去が算定されていたことが挙げられる。

 元から設置されていたものであれば、撤去する必要はないと考えるのが妥当である。また、当初管理会社が居抜きを勧めていたことから、次のテナントは飲食店であると考えられ、わざわざ撤去することは非合理的であると言わざるを得ない。

 上記について、3ACは助言者として弁護士とともに協議へ出席。不要な工事の見直しなどが実現し、700万円だった見積もりは480万円(220万円の削減)になったのである。もちろん、損害遅延損害金も発生していない。

3.カモデ社からいただいたコメント

明渡し間近の依頼にも関わらず真摯にご対応いただき、ありがとうございました。(カモデ社の担当者)

山田

居抜きでの入居は飲食店などで見られるが、本事例のように退去時の原状回復で困ってしまう可能性がある。実際に、明け渡し期日に間に合わないと遅延損害金が発生してしまう可能性があるので、見積もりが高いと思ったらすぐに専門家へ相談することをおすすめする。

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山田 貴人

(一社)RCAA協会会員 (株)スリーエーコーポレーション

・原状回復・B工事適正査定員

500坪以上のスーパーグレードビルから中小規模のオフィス、店舗、住宅等、多岐にわたり原状回復トラブルを解決。

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