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オフィスB工事の事例

納得いかない原状回復の天井の張替え・付随工事は円満解決できる!?

賃貸借契約書において原状回復の際に、天井の張替え、それに付随する工事が定められていた場合、たとえ原状(入居時)とまったく変わらない(傷などがない)状態であっても工事を行わなければならないのだろうか

契約書に書かれたことでもめると、裁判などのトラブルに発展してしまう可能性もある。今回は、この問題を円満解決し大幅な減額も実現させた事例を紹介する。

賃借人の概要

エヌリンクス

株式会社エヌリンクス

大豊押上ビルに入居

5階59.77㎡

賃貸人の概要

大豊企業株式会社、PM(賃貸経営管理業務)および指定業者は永和不動産株式会社

きれいな天井をわざわざ張り替える必要はあるか 

 まず前提として、賃借人は入居の際、間仕切りなどをつけるような工事(原状変更という)を特に行わなかった。しかし、契約書には原状回復では「天井更新、復旧及び電気その他設備の脱着」が定められている

 オフィス移転をするにあたって原状回復の見積もりを取ったところ、127万円であった。このなかに天井の工事が含まれていたのである。しかし、天井には傷や汚れもない。

不動産業である賃借人は、借地借家法・原状回復についての知識があった。契約書に記述がある以上、天井を工事することの法的根拠はあるしかし、意味のない工事であり、釈然としない。

 そこで賃借人は原状回復の査定で多くの実績を持つRCAA協会会員のスリーエー・コーポレーション(3AC)へ相談。3ACの担当者は、過去に類似のケースで和解した案件を担当しており、ノウハウがあったことから、賃借人はサポートを依頼した。

確かなエビデンスをもとに賃貸人へ主張

 本事例では以下のような主張が成立する。

「天井解体及び、天井復旧更新に伴う関連工事、下り壁、PB廻り縁貼り等、電気その他設備の脱着、仮設、解体発生材処分費を見直し、費用を抑えることが可能ではないか」

 これは、賃借人が期間内解約の満1年を過ぎており、原状変更(レイアウト変更)も行わず、入居した時のままの状況で、汚れ、損傷もないため、通常損耗を借主負担とさせることはない、という法的な根拠に基づいている。また、実際に裁判所が立ち会った原状回復の紛争でも、「天井、ブラインド新規交換、空調の薬品洗浄等は本来、ビル側の資産であり、ビル側で負担すべき工事である」との和解条件、指導がされている。

 このエビデンスによって本事例も天井の貼り替え及び、付随する工事について原状回復義務はないと考えられる。

 賃借人は上記内容を3ACのサポートのもとリーガルレターにまとめ、指定業者の担当へ送付。この結果、原状回復金銭見合負担金として80万円で円満合意となった。当初の127万円から37%の削減である。

株式会社エヌリンクスからいただいたコメント

 明渡し間近の依頼に関わらずご対応いただきありがとうございました。

 当方の主張が認められただけでなく、予想を超える減額が実現したことに驚きました。

(株式会社エヌリンクス 担当者)

山田

 基本的に契約書に書かれた項目は遵守すべきである。しかし、なかには非合理な項目も存在し、賃借人がオフィス移転する際に泣き寝入りしているケースも少なくない。

 賃借人のなかには感情論だけ主張して賃貸人とトラブルに発展させてしまうことがあるが、合理的なエビデンスを提出することで賃借人の主張を通すことができることも覚えておいて損はない。

 ただ、本事例のように不動産業の会社で借地借家法・原状回復についての知識があってもトラブルになりかけていたほど原状回復は入り組んでいる。生兵法は大怪我のもとである。ぜひ経験豊富な専門家へ相談してほしい。

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山田 貴人

(一社)RCAA協会会員 (株)スリーエーコーポレーション

・原状回復・B工事適正査定員

500坪以上のスーパーグレードビルから中小規模のオフィス、店舗、住宅等、多岐にわたり原状回復トラブルを解決。

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