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オフィスB工事の事例

古いビルの賃貸借契約は退去時の原状回復に注意!

長年入居していたオフィスを退去する場合、賃貸借契約書が現在のように厳密でなく、「貸方基準図」や「原状変更図書」、「仕上表」等がなかったり、原状回復特約も添付されていないことが珍しくない。

また古いビルの「原状」は建材が廃番だったり環境対応になっておらず、現在出回っている建材へ勝手にグレードアップされてしまうことも日常茶飯事である。

本事例ではこうした事態に対して適切な対応を取ることによって原状回復工事費用を適正化した好例である。
古いビルに入居されている賃借人はぜひ参考にしてほしい。

賃借人の概要

ツルオカクリニック(個人)

恵比寿にある寿豊ビルに入居

約30坪

賃貸人の概要:

恵比寿地域の地主で、個人のビルオーナー。BM(ビル管理運営)は恵比寿地域密着型の不動産会社・株式会社シノザキで、工事指定業者は同社の系列会社が務める

古い賃貸借契約が原因の適正ではない見積もり 

 賃借人は個人経営のクリニック。高齢による医院閉鎖を決意され、オフィス退去に伴う原状回復工事が必要となった。ビル指定業者から提示された見積もりは477万円であった。

 賃借人はこれを高額に感じたが、原状回復やB工事についてはまったくの専門外だったため、WEBで検索し株式会社スリーエー・コーポレーション(3AC)に辿り着き、サポートを依頼した。

 3ACが調査した結果、以下の問題点が浮き彫りとなった。

  1. 回復すべき「原状」が不明
  2. 入居当時の仕上材、建材は廃番・製造中止になっており、見積もりはグレードアップ工事になっている

 ①は、本事例の賃貸借契約が25年前のものであることが関係している。借地借家法の改正もあり、当時の原状回復の定義と現在の原状回復では異なっている。「原状」が不明の状態では工事そのものが適正なものかが判断できないため、管理会社へ情報の開示を求めることとなった。

 ②については、通常の場合、建材が何かを表にした「仕上表」が存在する。しかし、本事例ではビルの築年数が古く存在しなかった。それにも関わらず、見積もりにある建材は現在の環境対応のものになっていたのである。明らかに「原状」を無視したグレードアップ工事だと判断できた。

問題点を解消した結果、大幅な減額が実現

 問題点を整理し、3ACのチームはリーガルレターを作成し、指定業者へ送付した。ちなみに3ACのチームには弁護士がおり、弁護士法第72条の非弁行為には一切抵触しない。

 現在の借地借家法においては、賃貸人・賃借人に対して、より公正で明確な原状回復工事を指導している。国土交通省や宅地建物取引業協会、都道府県などがこうした指導をしており、情報開示や説明責任はすべて賃貸人側にあるとの判例も多数存在する

 こうしたエビデンスを背景に3ACは指定業者へ説明を求めたわけである。

 結果、竣工当時の「原状」を確定させ、建材については竣工当時の建材の低下5割負担で協議を行い、原状回復負担金という発注形式で円満合意となった。

 当初の見積額477万円に対して、最終的な金額は188万円。実に6割以上の削減を達成した。

ツルオカクリニックからいただいたコメント

ビルオーナーは、当医院の患者であり、知り合いでもありました。ビルオーナー、クライアントである私も専門外のことであり、管理を委託している不動産会社に全てお任せした結果、あまりにも高額であったため、当医院の看護士がWEBで調べ、3ACのWEBサイトにたどり着きました。ご相談した結果、説明も丁寧でとてもわかりやすく、実績も多数あり、また知っている医療関連の法人も3ACに依頼していたこともあり、安心してお任せすることができました。結果、当初の査定以下の金額で円満合意することができ、保証金も速やかに返還され、満足しております。このような問題は、意外と多いことと思いますので専門家として適正査定を広め、社会に貢献していただきと切に願います。この度は本当にありがとうございました。3ACのご活躍を蔭ながら祈祷いたします。

(ツルオカクリニック院長 鶴岡氏)

萩原

 本事例のようなことは、築30年以上のビルでは珍しくない。管理会社に任せきりにしていると、適正価格とは程遠い見積もりになってしまう。しかし、専門外の人間ではそれが適正かどうか分からないから、うやむやなまま原状回復工事をしてしまう例もある。

 もしも20年以上昔の賃貸借契約を解約してオフィスを退去する場合は、専門家に相談したほうがいいだろう。中途半端な知識で業者に交渉して減額を勝ち取っても、実は専門家が行えばその何倍も多額の減額が可能だったということを知って後悔する企業担当者を私は何人も知っている。

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萩原 大巳

(一社)RCAA協会理事
(株)スリーエー・コーポレーション 代表取締役CEO

・ワークプレイスストラテジスト

・ファシリティマネージャー

「原状回復・B工事」適正査定のパイオニア。現在、オフィス、店舗のプロジェクトマネージャーとして原状回復、B工事適正査定の他、敷金返還トラブル、資産除去債務について監査法人主催のセミナーでスピーカーを務める。

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