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店舗B工事の事例

店舗のB・C工事を可視化して見直すことで大幅な原状回復費を削減


本事例は、賃貸人が原状回復を指定業者に一任しており、契約状況も把握していなかった。B・C工事の可視化、労務費の可視化など、確固たるエビデンスをもとに大幅な費用削減を実現させた事例を紹介する。

賃借人の概要

賃借人 株式会社パッショーネ
住所福岡県福岡市
フォレオ博多(商業施設)
賃借部分 45.59㎡/16.5坪

賃貸人の概要

賃貸人兼PM(賃貸経営管理業務) 大和情報サービス株式会社
指定業者 株式会社エイムクリエンツ九州支店

指定業者にまかせっきり案件の問題点と対応策

本事例において賃借人は、入居施設の集客が想定を下回り、売上目標未達の状況が続いたため、賃貸借契約の期日満了を機に退店することにした。指定業者へ原状回復の見積もりを依頼すると、273万8000円であった。高額と感じた賃借人は原状回復工事に知見と実績を持つ株式会社スリーエー・コーポレーション(3AC)へ相談した。

同施設の現賃貸人兼PMである大和情報サービスは、賃借人の入居時の原状変更やB工事について詳細を理解しておらず、すべて指定業者に任せている状態であった。

そこで3ACは現地を調査し、問題点を整理した。調査によって浮かび上がった問題点は以下の通りである。

  • 工事内容が契約書の工事区分と違い、修正が必要
  • 提出された見積額は同規模の原状回復費用として適正なものか疑問が残る
  • 労務費は適正か。工程表に基づいた合理的な労務費算定が必要

については、賃貸人の資産である床、壁、天井(スケルトン)部分につながっている賃借人の資産や造作を洗い出した。スケルトン部分の損傷修復費用(B工事)と、賃借人の資産撤去(C工事)を視覚化。原状回復の根拠資料を作成し、図書に書き込んだ。

では、北九州地区における同規模の原状回復工事と比較し、表にまとめた。

では、賃借人・賃貸人・指定業者で工程表を作成。これに基づき、夜間10時以降の施工条件などを加味した技能工人数を計算したほか、労基法に基づく労務費を算出した。

各対応は3ACがサポートした。特に②では3ACの豊富な実績から本案件と同規模の合意案件を比較対象として提出できた。

協議の結果、大幅な値引きを実現

大幅な値引きを実現

協議の結果、当初の見積もりでB工事となっていた一部をC工事とすることに成功した。電気その他設備工事についてもC工事の守備範囲を拡大させた。また、工程表に基づく適正な労務費の算出についても速やかな合意が行われた。

問題は3ACの実績と比べて割高であることに絞られ、オーナー側がどこまで譲歩するかという話だったが、結果は150万円で初回見積もりから123万8000円(値引率45.22%)の減額で円満合意となった。

パッショーネ社からいただいたコメント

オーナー側から150万円という見積額が提示された時は、「こんなに下がるんだ!」と正直サプライズでした。やはり、指定業者という独占体制には問題がありますね。大きな商業施設の賃貸人の多くは法務にも強い大企業ですから、テナント側に立ってサポートしてくれる士業の専門家チームがいなければ、交渉すらできないと思います。入退店の際は相談させてください。本当にありがとうございました。

(パッショーネ代表取締役 関屋賢一氏)

山田

賃貸人が原状変更やB工事を理解していない“指定業者頼み”のケースは多い。問題を分析し、B工事とC工事の区分を可視化したり、工程表に基づいた適正労務費を算定したりすることで割高な原状回復費も減額が可能だ。ただ、これには工事・建築・法律など、多様かつ複雑な問題を解きほぐせる専門家の存在が不可欠である。自社の場合はどうなるか、相談してみると意外な費用削減ができると分かるだろう

 

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山田 貴人

(一社)RCAA協会会員 (株)スリーエーコーポレーション

・原状回復・B工事適正査定員

500坪以上のスーパーグレードビルから中小規模のオフィス、店舗、住宅等、多岐にわたり原状回復トラブルを解決。

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