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店舗B工事の事例

クリニック契約期間中の設備改修工事!工事区分はどうなる?

クライアントは、働き方改革の一環として、リアル店舗の見直しを実施。統合のため、近くの医療クリニック梅田エリアに退去することを経営判断した。

契約期間中に改修工事をしているため原状回復の際の工事区分が曖昧になり、高額な見積金額が提示された。

桜花会

概要

物件名大阪府大阪市
コウヅキキャピタルウエスト
賃貸人K不動産投資法人
賃借人(クライアント)医療法人社団桜緑会
面積262.30 ㎡ / 79.35 坪
用途商業施設・店舗・クリニック
管理会社/指定業者スーパーゼネコン K建設系列ビルマネジメント会社KT
明渡し日2017年9月末

問題点

  1. 賃貸借契約期間中、空調、電気その他設備の改修工事を賃貸人費用負担で、金曜の夜、土日2週間に渡り実施した。
  2. 貸方基準図書、仕上表がないため、原状回復が不透明。
  3. 入居時の工事区分と現在の工事区分の大幅な違い。

ポイント

問題点①~③をピックアップし、賃借人としての論点を構築。法的根拠のある文書、図書を賃貸人及び指定業者に提示し、協議を重ねた。

論点の構築

  1. 賃貸人の要望、都合により空調、電気その他設備の改修工事を実施。ビルのグレードアップにクライアントは協力した。したがって、空調、電気その他設備の基準階図書は原状ではないため、当然移設の費用負担は、賃貸人、賃借人が協議すべき重要事項である。
  2. ビルのグレードアップにより他階は全て環境対応の建材に原状回復しているが、建材をグレードアップしているため、賃借人が費用のすべてを負担する法的根拠はない。
  3. ①②改修工事完了後のため、竣工当時の工事区分は意味をなさない。再度工事区分は現況を考慮し、作成するべき重要事項である。

上記①~③賃借人の正当な権利を文書、図書とし、宅地建物取引士、建築士、設備士、弁護士による公文書、図書とし、捺印のうえ賃貸人、指定業者の回答をお願いした。

結果

初回原状回復見積金額14,212,800円
再見積金額9,720,000円
合意金額7,668,000円
削減額6,544,800円
削減率46.05%

(総額表示)

賃貸人、指定業者は、建築工事において医療法人社団桜緑会の推薦業社で施工を承諾した。電気その他設備においては、ビルの運営ルール、メンテナンス、瑕疵の対応のため、指定業者KTで実施。費用については、桜緑会の技術助言会社「一般社団法人RCAA協会(RCAA)会員 株式会社スリーエー・コーポレーション(3AC)」の査定費用まで削減することで円満合意。よって、46.05%の削減率、6,544,800円(総額表示)の大幅な削減となりました。

お客様の声(医療法人社団桜緑会 担当者:M氏)

WEB検索を数回行い、一番実績の多い会社が3ACとその他二社でした。三社面談説明の結果、事前の査定書の根拠及び守秘義務、非弁行為の対応など経験実績が多く、RCAA会員3AC専門家である萩原大巳氏、城ノ下茂氏にお任せすることにしました。協議期間は1か月未満しかなく、厳しい制約条件でしたが、建築工事は3ACの協力会社で実施。驚きのパフォーマンスとなりました。本当にサプライズでした。ありがとうございました。

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萩原 大巳

(一社)RCAA協会会員
(株)スリーエーコーポレーション 代表取締役CEO

・ワークプレイスストラテジスト

オフィス、店舗の移転および統廃合計画の責任者として、500社以上の実績がある。現在、大手消費者金融、銀行などの技術嘱託として活躍。プロジェクトマネージャーとして、原状回復の適正査定、AB工事の適正査定協議では600社超の実績があり、査定実績、日本No.1の専門家である。施工不良、敷金、保証金返還トラブル相談など、日々、企業の法務相談に多忙である。IFRS資産除去債務、環境債務の処理方法等について大手監査法人の主催にて講演を行っている。

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