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オフィス・店舗のB工事

店舗・事務所の原状回復の法的根拠とは?

店舗・事務所の原状回復の法的根拠とは?

原状回復、建築工事のトラブルで裁判になった場合、通常東京地方裁判所では民事22部の建築部会に回します。原告、被告それぞれに建築士、設備士がサポートし、裁判官側にも建築設備の専門家が専門委員としてサポートします。

まず原告側からの問題点を抽出。

原告 被告
論点を構築 反論回答
争点を明確化 通知書 原告より訴訟⇒裁判となります 回答 争点を拒否、又は無回答

事務所・店舗の原状回復の法的根拠と拘束力について

原状とは、「借りた時の状態」を指し、現状とは「今現在の状態」を意味します

例えば、築浅10年のビルに入居工事(原状変更工事)を実施して5年使用した場合、当然原状回復とは「15年前の原状に回復する工事」となります。

これは、社会環境が激変する時代においては合理的な仕組みとは思えません。当然スクラップ&ビルド、リユース、リサイクルの入退去工事に適応し、地球にやさしい仕組みにする必要があります。

次の借主(テナント)に選ばれる環境対応型の建築諸設備に改修工事することがベストな選択であります。

現状(今の状態)において、原状変更工事により借主の要望で新設した諸造作、諸設備があります。それらは、借主の資産であり、所有権は借主にあります。これらの所有権を基に店舗・事務所内から除去し、移転先でリユースする権利を収去権と言います。本来の原状回復の意味は、借主の資産である諸造作、諸設備を再利用するための借主保護制度が収去権であり、原状回復でありました。

最近のスーパーグレードビルはIT化が進み、セキュリティも万全です。そのようなインテリジェントネットワーク適応ビルは、当然ビル運営のルールも厳しく、施工条件も厳しいのです。ビル側の利害関係者は、ビル品質維持、多数のテナント様に安心、安全、快適をお届けする使命があります。そのため、原状回復、B工事の業者を指定し、瑕疵保証、メンテナンスを万全な体制をとる必要があります。すべてをリモートでコントロールする時代、工事の施行を依頼するする業者は信頼できるところでなければいけません。継続的なメンテナンスにより本建物を詳細まで知り尽くした業者を指定する根拠がそこにあります

判例

しかし、原状回復工事の範疇を超えていると考えられることも起きます。

  • ネットワーク化されたビルにおいて、共用部に通している配線をすべて引きなおす必要があるのか?
  • 中央管理室のデータ書替えなど、ソフト工事がすべて原状回復になるのか?

これらの正当性を裏付ける明確な判例も法的根拠も未だにありません。

借主としては、借主が貸主に預託してある敷金より原状回復費という工事費が差引かれる(敷引き)ため、適正価格で原状回復費、工事費を発注したいという主張は、正当な権利であると思います。敷金は、借主には大事な財産であるのです。

適正価格とは、原状回復指定業者見積を3大項目に区分けし、適正査定書を作成、適正査定書の裏付け(証)として、問題点を抽出。そして、論点を構築することからスタートします。

  1. 仮設、共通仮設、諸経費、専門業者経費、現場管理費、元請業者経費の合計は、いくらですか?30~40%ですか?そこには、消防申請、試験調整費、養生費、交通費、検査費などすべて直接工事をやるための付随する費用です。直接工事に付随する工事比率がなんと30%を超えている。これには当然借主は高いと感じるでしょう。
  2. 直接工事の見積より①を除いた工事を「直接工事」といいます。
  3. 借主所有の諸造作、諸設備の解体撤去です。当然法務根拠として、民法第598条の収去権を主張できますしかし、貸主の資産である天井、壁、床と一体になっているなどの問題があります。

そこで貸主、借主で解体撤去の業務範囲と責任を明確にする必要があります。店舗のスケルトンにおいては、上記の事項が複雑になりますので、専門家でなければこれらの判断は難しいでしょう。

直接工事は、通常損耗特別損耗借主負担貸主負担なのか不明瞭な工事によって分けることができます。

上記のにおいては、C工事の判例はほとんどありません。

通常損耗

「通常損耗」とは、本来貸主負担が原則ですが、原状回復特約に床、タイルカーペット貼替、壁、全面塗装など認められます。ただし、契約書に特約を明確に記載する必要があります。(情報開示と説明責任は、賃貸人にあります)

この場合においては、原状回復の文書は損耗の程度に関わりなく床、タイルカーペット全面貼替とするなどの文書が記載されています。

特別損耗

「特別損耗」とは、借主が損傷をあたえた貸室の建材を修繕修復することを指します。修復方法により大きく費用が変わるため、専門家に相談することをお勧めします。

例)入退管理のため、テナント専用のセキュリティ機器を取り付け、指紋対応セキュリティとした場合。

セキュリティの機器取付けの為、入り口ドアにビス穴を開けたことで損傷をあたえたので、元の通りに修復することは不可能です。次のテナントも同じことをするのですか?入口ドアの全面新規取替など見積に含まれているなど、特別損耗の負担協議です。

上記のようなケースは、多々見受けられます。当然修復方法で新品に交換したとしても貸主、借主で回復方法、費用負担を協議することは借主の正当な権利です

借主負担貸主負担なのか?不明瞭な工事

中央管理室のデータ書替えなど、電気、空調、防災、衛星諸設備、ネットワークのためのソフト工事を指します。システム化され、ソフト費用の比較ができません。借主が原状回復工事として負担する必要があるのか、貸主がビルマネジメントの業務の一環として、負担するべきか協議の上、ガイドラインを作成する必要があります。又、最近では工事完了後の環境測定費など、空気中のホルムアルデヒドの測定検査も見積に記されていることも多々あります。

原状回復・B工事の適正発注のプロセス

【目的】原状回復・B工事の適正費用で発注すること。「敷金(保証金)は、借主の財産です」

《Step1》適正価格の査定書作成

専門家に守秘義務締結の上、下記資料を開示します。

「この原状回復・B工事の見積は、なぜ高額なのか?」 を明確にするために以下の手順を踏みます。

  1. 問題点の抽出
  2. 問題点に対し、解決策のため論点を構築
  3. 論点に基づいて見積、査定書を近隣芒種の同グレードのビル指定業者と比較します。社会通念上、適正と思われる費用で見積書、査定書を作成(エビデンス)してください。

求められる資料

  1. 指定業者見積書
  2. 建物賃貸借契約書
  3. 重要事項説明書
  4. 解約予告通知書
  5. 建物図面「貸方基準図書」
  6. 入居図面(テナント様の仕様に変更した図面)「原状変更図書」
  7. ビル側原状回復工事見積書、B工事見積書
  8. その他資料
    • 「覚書」入居時・賃貸途中・退去時など交わしたもの
    • 入居後に内装など変更されている資料
    • 貸主と打ち合わせをされている場合、その内容など

上記①~⑧の開示資料をもとに適正費用の査定書を専門家に作成依頼してください。

《Step2》交渉(協議)

エビデンスと可視化が重要であります。

エビデンスをもとに賃貸人、賃貸人側業者と真摯に協議を重ね、争点を明確にする。そして賃貸人と賃借人で譲るところは譲り、お互い納得した合意案で円満合意を目指しましょう。

※注意事項…法令順守

  1. 賃貸借契約書は、守秘義務?
  2. 弁護士法第72条(非弁行為の回避)
  3. 原状回復の発注が遅れによる明渡し遅延損害金の対応

業務委託する専門家に上記①~③の対応を面談の上、確認してください。法令順守は最優先事項です。➀➁③を明確に回避していることは必修条件です。

以上が、筆者の所見とアドバイスです。

 筆者は、民事22部で建築紛争を3回経験しました。いずれも原状回復をめぐる裁判です。

そのうちの一つは、約2年にわたる紛争となり、図面チェック、見積り項目、積算、意見書、回答書など大変な作業でした。それに加えて、原状回復の大型裁判では、賃貸人側弁護士は多人数で出てきます。相手方は何と言っても財閥系ですが、どうしても勝ちたい裁判でした。

 賃借人(原告)は、最高裁判所まで争う弁護士料、専門家の費用を考慮しますと、和解合意が妥当であると判断されました。また、和解条件は厳しい守秘義務契約を締結しました。決算を跨ぐため、原状回復訴訟和解金という形で削減額をお支払いいただいた記憶が鮮明に残っています。
原告は、私、萩原大巳と東京山手法律事務所 代表弁護士 野間啓先生2名です。被告は、8名の建築・設備の専門家と弁護士4名です。

最終的には、原告の要求の約70%を承諾していただきました。理由の一つは、このことが公の事実となることは原状回復、指定業者制度の崩壊を招く恐れがあったためであると思います。70%譲歩要求を承認していただけない場合、最高裁判所まで争うつもりであると主張し強気に徹していたことも譲歩を引き出せた要因であったと考えられます。

萩原

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萩原 大巳

(一社)RCAA協会理事
(株)スリーエー・コーポレーション 代表取締役CEO

・ワークプレイスストラテジスト

・ファシリティマネージャー

「原状回復・B工事」適正査定のパイオニア。現在、オフィス、店舗のプロジェクトマネージャーとして原状回復、B工事適正査定の他、敷金返還トラブル、資産除去債務について監査法人主催のセミナーでスピーカーを務める。

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