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オフィスB工事の事例

オーナーがチェンジした物件で “原状”が不確定でも減額は可能か


昨今、オフィスビルにおいてオーナーがチェンジするケースはさほど珍しくない。ただ、新旧オーナー間できちんと引き継ぎできていないと、各テナントの原状が不明瞭になってしまい、原状回復の際に不要な工事まで賃借人に求められることがある。「原状」が分からなければ「回復」のしようがないはずだが、多くの場合、賃借人は賃貸人側に求められるまま高額な工事を発注してしまう。

今回は、原状が不明瞭な状態で減額した事例を紹介する。

賃借人の概要

賃借人(クライアント) シーサー株式会社
物件名称 A-PLACE渋谷金王
賃借面積7階:131.33坪/434.15㎡ 、8階:33.99坪/112.37㎡
合計165.32坪/546.52㎡

賃貸人の概要

賃貸人 大手不動産デベロッパーT
指定業者 系列子会社の株式会社T・デザイン

自社が取り付けた設備も更新されている見積もりに不信感

オフィス移転をすることになった賃借人は、指定業者から出された1460万円という見積り金額に驚いた。ただ、賃借人が自社で取り付けたブラインドが“原状回復(入居時の状態に戻す)”に入っており、見積もりが適正なものかどうか疑問に感じる部分もあった。

しかし金額交渉をしようにも、オフィス移転や原状回復における交渉はどのようにすればいいのか分からなかったため、入居時にお世話になったプロジェクトマネージャーへ相談、原状回復のコンサルタントである株式会社スリーエー・コーポレーション(3AC)を紹介してもらう。

原状確定のため管理会社へ問いただした結果、減額が実現

ブラインドに関しては、入居時に付いていたものではないので、退去時に賃借人が新規に取り付け直す必要はなく、取り外すだけで問題がない。しかし、本事例における問題点は、当時の状況(原状)を確認できる書類がないということである。賃貸人は、数回オーナーチェンジされており、入居当時の図書が引き継がれていなかった。

賃借人と管理会社が面談で協議を行うことになり、3ACは助言者という立場で同席した。このときに賃借人は、以下の3つの論点を管理会社へ提出した。

新規照明器具

LEDベースライトは賃借人が入居時する際に賃貸人側で取り外し保管されているのか。もし保管されていないのであれば賃貸人は賃借人に承諾無く廃棄したことになる。賃借人承諾の上での廃棄であれば根拠図書を提出してほしい。

パッシブセンサー

見積もりで脱着が算定されているが、仕様書には記載がない。管理会社が提出した仕上表はいつから存在する図書なのか。

ブラインド、間仕切り等の工事

賃借人の資産についての工事は賃借人指定の業者で工事をさせてほしい(該当箇所はB工事ではなくC工事としてほしい)。

協議によって、行わなくてよい工事が明確になり、それについてはB工事から除外してもらったまた、上記「ブラインド、間仕切り等の工事」は、賃借人指定の業者を使うことも受け入れられた。その結果、見積もりは1000万円(B工事:860万円、C工事140万円)となった。460万円(31.5%)の削減である。

シーサー株式会社からいただいたコメント

短期間の協議で、予想以上に減額していただき大変助かりました。ありがとうございます。(シーサー株式会社 担当者 小澤 貴紀氏)

山田

オーナーチェンジなどによって“原状”が不明瞭であっても、オフィス移転時のB工事を減額させることは十分可能である本事例にあったブラインドのような比較的分かりやすい箇所もあるが、それだけでは本当の適正価格にならない。賃貸借契約に関する知識やビル工事に関する知識など、多用な知識があってはじめて本当の適正化が可能になる。素人考えで決めつけたりせず、オフィス移転時は原状回復の専門家へ最初から相談しておくと安心であろう。

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山田 貴人

(一社)RCAA協会会員 (株)スリーエーコーポレーション

・原状回復・B工事適正査定員

500坪以上のスーパーグレードビルから中小規模のオフィス、店舗、住宅等、多岐にわたり原状回復トラブルを解決。

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