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オフィスB工事の事例

原状回復だけじゃない!?入居工事・原状変更でも工事費用を適正価格にできる!

誰もが耳にしたことがあるような大手デベロッパー所有のビルの場合、入居時の工事でも指定業者がすべて行うため、賃借人が驚くような価格が見積もられてしまいます。

今回はこうしたケースが高額になってしまう原因、適正化の可否などを解説していきたいと思います。

賃借人の概要

ラズライト・インベストメント株式会社

東京都千代田区 霞が関ビルディング

33階170.88㎡/61.69坪

賃貸人の概要

三井不動産株式会社

PM(賃貸経営管理業務)三井不動産ビルマネジメント株式会社

BM(ビル管理運営)三井デザインテック株式会社

ビルグレードに見合う高スペックデザインの工事を依頼したら驚きの価格が・・・ 

ハイグレードビルの原状回復

L社は40棟以上のマンション、ビルを所有する不動産投資会社です。香港へ上場するなど業務拡大が進み、不動産投資家の来社も増えてきたため、知名度の高いハイグレードビルへの移転を決めました。

L社も不動産を扱う会社なので、大手デベロッパーの所有するハイグレードビルの指定業者問題について、かねてより疑問を感じていました。しかし、本社は会社の顔となるため、知名度の高いビルにしたいという思いもあったのです。

L社はオフィス移転プロジェクトの老舗にこだわりのデザイン設計を依頼し、そのデザインを入居先ビルオーナーに渡してオーナーの指定業者に見積もりをしてもらいました。

その結果、約4590万円(税別)という予想を超える高額な工事費が算出されたのです。あまりの高価格にL社は驚愕してしまいました。

およそ900万円の減額に成功!更に交渉が可能だったが・・・

L社は相談役であるみずほ銀行出身の元衆議院議員のアドバイスを受け、ビルオーナー指定の内容を可視化し、適正費用を査定してもらうため原状回復費・適正化協会に相談しました。協会員である(株)スリーエー・コーポレーション(3AC)が査定を行ったところ、工事費は2800万円~2900万円という結果でした。

査定額がL社の予想していた額の範囲であったこと、詳細な説明を受け、どれも合理的で納得できたこと、協会が多数の実績を有していたことから、L社は適正化協会にサポートを依頼することにしたのです。

2回の協議の結果、L社と入居先ビルオーナーは3700万円で円満合意をしました。適正化協会は、適正費用での工事を強く勧め、あと500万円の値引きが可能と主張しました。しかしL社は今後の増床計画もあり、オーナー側との関係性を考慮して3700万円で合意したのです。

本事例の工事が高額だった理由

そもそも、どうして4590万円という高額な見積もりになったのでしょうか。

ポイントは6つありました。

  1. 本件の原状変更は全てビルオーナーの指定する業者が実施すると賃貸借契約書で約されていること。
  2. 超大型かつ高層のハイグレードビルのため、建築基準法第129条に基づく避難安全検証法(ルートBまたはルートC)が適用されること。
  3. 超大型かつ高層のハイグレードビルを運営するため、館内規則、施工条件の制約条件が極めて厳しいこと。
  4. L社の提出したデザインがハイスペックなため、建材が特注品であり高額なこと。
  5. 事務所オープンの予定日が確定しており、工期変更が難しいこと。
  6. 重層請負構造であること。

話が高度な内容になるため詳細は省きますが、法的な理由から高コストな建材が必要になったということ、館内規則によって夜間工事対応をせざるを得なかったことなどが大きな理由でした。

本来であれば、デザインの段階でそうしたことも考慮すべきだったのですが、L社社長の強い要望もあって高額なスペックになったということも遠因になっています。

とはいえ、法的な部分に関しては東京都の建築指導課に出向き交渉するなど、対応できる部分があったことは事実です。すでに現状変更図書を提出しているため、変更を申請すると指定業者、サブコン、ゼネコンに図面を回さなければならないという、大きな時間的ロス、労力が必要になりました。

したがって、適正化協会では工期厳守を最優先とし、あくまでもハイグレードスペックの設計変更も行わないという方針を取りました。

主に館内規則や施工条件の部分で協議を行い、適正価格に寄せていったのです。例えば、あとから口頭で説明された制約条件はL社が負担する必要のないものである、といった具合です。

L社からいただいたコメント

当社が提出したデザインでは高額になることは想定していましたが、あまりに高額で驚きました。デザインをお願いした会社からは「値引きできても4000万円~4300万円が円満合意のラインでしょうね」と言われていましたから、3700万円で合意できたことは見積もりが提示された時とは別の意味で驚きでした。原状回復費・適正化協会の皆様には感謝しております。

萩原

大手デベロッパーがオーナーになっているハイグレードビルは、原状回復はもちろん、入居時の工事も多額の費用が必要となることが少なくありません。デザイン段階で工事にかけられる予算を把握し、予算内でできるデザイン設計を実施することが大きなポイントといえるでしょう。

ただ、指定業者の重層構造などもあり、適正な工事価格とはいえないことが多いです。したがって、契約書の内容や建築基準法、施工条件など専門的な知見も含めた話し合いをすることで、賃借人、賃貸人双方が納得できる価格まで落とし込んでいくことが重要です。

オフィス移転の早い段階で専門家に相談しておくことで、スムーズかつ適正価格での工事が可能となるでしょう。

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萩原 大巳

(一社)RCAA協会会員
(株)スリーエーコーポレーション 代表取締役CEO

・ワークプレイスストラテジスト

オフィス、店舗の移転および統廃合計画の責任者として、500社以上の実績がある。現在、大手消費者金融、銀行などの技術嘱託として活躍。プロジェクトマネージャーとして、原状回復の適正査定、AB工事の適正査定協議では600社超の実績があり、査定実績、日本No.1の専門家である。施工不良、敷金、保証金返還トラブル相談など、日々、企業の法務相談に多忙である。IFRS資産除去債務、環境債務の処理方法等について大手監査法人の主催にて講演を行っている。

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