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オフィスB工事の事例

B工事(入居工事)設計施工全て指定と言う囲い込みのスーパーグレードビル

79坪2,035万円→1,265万円合意で削減額は770万円 削減率38%のわけとは?

79坪2,035万円→1,265万円合意で削減額は770万円 削減率38%のわけとは?

RCAA協会会員スリーエー・コーポレーションに相談した経緯

株式会社レッドクイーン(以下、RQ)はゲームアプリ制作運営会社である。社名の由来は、ヴィクトリア・エイヴヤードのキャラクター「Red Queen」がアリスに言った言葉「その場に留まる為には力の限り走り続けろ」。この言葉に感銘を受けた慶永聖人社長が設立し、名付けた会社である。企業理念は「現状に満足する事なく常に進化を続ける」、常に前向きの企業風土である。

業績は順調、青山の中規模自社ビルに外資系不動産投資会社よりベストプライスの買付が提示されたので売却を決定した。

次のオフィスは、近隣のスーパーグレードビル「Aスクエア」、地下鉄直結の好立地に決めた。デザイン、レイアウトの打合せも滞りなく進み、後日、中央ゼネコンT建設から出てきた見積に驚く。なんと費用は2,035万円!

自社ビルであった以前のオフィスは、デザイン&ビルド60坪で内装工事費用は780万円、Aスクエアの見積金額はその倍以上であった。

顧問弁護士の白井先生に賃貸契約書をチェックしてもらい、知り合いの内装工事屋さんに相談するも、電気、空調換気、防災、その他設備、ネットワーク、セーブメーションなど見積内容が分かりませんでした。

白井先生より「RCAA協会を設立された萩原 大巳氏がこのような問題を解決しますよ。確かスリーエー・コーポレーション(3AC)の社長です。」と教えてもらい、早速WEBで検索しB工事適正査定を依頼することにしました。

白井先生と萩原氏は2、3回会食面識もあり、別件で仕事繋がりがあったと聞きました。

(慶永社長よりヒヤリング内容)

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協会会員3AC萩原と面談、B工事適正査定の結果は?

概要

物件名称Aスクエア8階 264.32m2/79.95坪
賃借人RQ
賃貸人NT株式会社
PM・BMMPマネジメント株式会社
設計指定業者株式会社M設計
施工指定業者T建設株式会社

結果

初回見積り施工1,760万円+設計監理275万円=合計2,035 万円
適正査定(設計施工)1,210万円〜1,320万円
再見積り1,320万円+220万円
合意金額1,100万円+165万円=1,265万円
削減額770万円
削減率37.8%

(全て総額表示)

最近の築浅スーパーグレードビルは設計施工指定が多くなっています。囲い込み戦略です。共用部も充実し清掃が行き届き、セキュリティも万全な体制を構築しています。

しかし、企業はその成長ステージでオフィス移転を繰り返すので、その都度原状回復・B工事を繰り返すことになります。

スクラップ&ビルド、それも独占的な指定業社制度は、コロナ禍でもあるため賃貸人サイドは儲けられるとこから儲けろという考えです。工事費回収は敷金(預託金)から差し引けば一件落着なのです。

B工事でグダグダ言えば、「発注が遅れるとオープンに間に合いませんよ」と圧をかけます。賃貸契約をキャンセルすれば敷金は没収され、安易に高額な工事費で妥協すれば原状回復の時の高額の証になってしまいます。

よくここまで囲い込みを考えました。通用するのは日本だけです。賃貸人サイドも今の慣例が良いとは思っていません。まさに利権化です。

本件の高額の理由

ビル自体環境対応のセーブメーション(自動制御)のインテリジェントビルであるため、電気、空調換気、防災、その他設備が異常に高く、スプリングクラー1個移設するだけで13万円を超えます。

LED対応の照明器具1つ移設するだけで、照光の調整、ソフト工事が発生し、中央管理室のソフト工事がB工事となります。内装資材は全て不燃、ルートCでもないのに認証品となり、法律を応用してより高くなるのです。

ここまでくると指定業社制度そのものを悪用しているとしか思えません。

ヒートアップした萩原は、渋谷マークシティの電気、空調換気、防災、その他設備全てと比較して、いかに本件が高額であるかということを比較表で示し、VECD(バリューエンジニアリングコストダウン)を要求しました。

「RQ慶永社長とのご縁は弁護士の白井先生です。いつでも弁護士立ち会い協議でやりますよ!」と圧をかけまくり、工期は厳守、協会と3AC作成のVECD案を説明、指値を1,100万円としました。

後日、1,320万円の回答がありましたが、あと一押し粘りに粘り、なんとか1,265 万円の査定書のターゲットブライスに入ることができました。

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クライアントよりいただいたコメント

RQ慶永社長の言葉を紹介

~白井先生・萩原の楽しい会話の一コマ~
慶永社長、弁護士白井先生と萩原理事と会食、慶永社長招待レストランは森ビルアークヒルズの会員制レストラン

慶永社長
「全てはグローバルスタンダード、法律もオフィス移転もフェアと可視化で人物・金・情報を集める政策、借地借家法も建築基準法、ビル管法も国際基準に近づける、それが成長戦略です。なぜ、こんなにも全ての入居工事が設計施工指定なのか?おかしな話です。海外なら公正取引で違法行為になりますよね?」

萩原
「慶永社長、同感です。会計基準はやっと国際会計基準(IFRS)に近づき資産除去債務を計上するようになりました。慶永社長のご意見を「オフィス移転体験記事」として、ぜひTwitterで拡散して下さい! 少しは若手起業家、若手政治家が見て共感して世の中が変わるかもしれませんよ。」

白井先生
「萩原さん、この度はありがとうございました。今回の改正民法でサブリースの家賃保障と原状回復は明文化されフェアにより近づきました。指定業者の実質独占も改正する必要がありますね。」

萩原
「今、ライフワークスタイルが激変しています。オフィスから働く場「ワークプレイス」になりました。コワーキングエリア、スタジオ、防音会議室、オープンスペース、ラボ、図書エリア、喫茶エリアと人が集いたくなる「場」、そこで会話が始まりアイデアが生まれ新規事業がスタートする、そんなワークプレイスをクライアントと共創する時代になりました。」

本件担当 萩原のコメント

萩原

その後白井先生の顧問先の病院を紹介いただきました。慶永社長からは、秋本康氏の京都の音楽ホールの適正査定、資産除去債務の紹介をいただきました。良縁です。

あとで分かった事ですが、慶永社長は三菱UFJ出身で若くして独立。それもゲームアプリの会社です。話していて数字に強いとは思いました。良い意味で人生何がチャンスかわからないですね。

賃貸借契約の全てのご相談承ります。原状回復・B工事適正査定、資産除去債務は私たちの強みです。無料適正査定を承ります。オフィス移転の際は、原状回復・B工事適正査定をご用命下さい。

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萩原 大巳

(一社)RCAA協会理事
(株)スリーエー・コーポレーション 代表取締役CEO

・ワークプレイスストラテジスト

・ファシリティマネージャー

「原状回復・B工事」適正査定のパイオニア。現在、オフィス、店舗のプロジェクトマネージャーとして原状回復、B工事適正査定の他、敷金返還トラブル、資産除去債務について監査法人主催のセミナーでスピーカーを務める。

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