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オフィス・店舗のB工事

覚えておきたい!オフィス移転で発生するB工事の概要


オフィス移転の際に高額になりやすいのがB工事の費用である。しかしB工事が何なのか、なぜB工事が高額になりやすいのかなどを知らなければ、対処法の検討もできないだろう。

今回はB工事とは何か、どうして問題になりやすいのか、どうやって減額させればいいのかをコンパクトにまとめて紹介する。

そもそもB工事とはどういう工事か

賃借人がテナントとして入居する場合、改装や、各種什器の搬入が発生する。その際、ビルオーナー(賃貸人)の資産に変更を加える場合の工事をB工事という。

B工事はオーナーが指定する業者を使い、費用は賃借人が払わなくてはならない。工事するのは賃借人の都合だが、工事対象はオーナーの資産だし、自由に工事されるとビル自体の耐久性に不具合が生じたり、他のテナントにも影響が出てしまう可能性があるからだ。

B工事の具体例を示すと、パーティションやキャビネットを配置する際に、エアコンや照明などの位置を動かさなければいけなくなることがある。天井設備はビルオーナーの資産のため、これを移動・撤去・増設することはB工事となる。

また、家具什器の設置時に電源や電話線、LANケーブルなどの配線に手を加えるとき、天井内やOAフロアの中の配線工事を必要とするビルがある。これもB工事である。

特に飲食店や有設備区画では、給排水衛生設備・ガス設備・空調換気設備・防災設備などに手を加えることが多く、これらはB工事になる。

ちなみに、オーナーが自分の資産を工事することをA工事(共用部の工事など)、オーナーの資産に影響しない賃借人が行う工事をC工事(什器の搬入やカーペットの変更など)という。

B工事の4つの問題点

注意

B工事は主にオフィスの入居時および退去時(原状回復)に発生する。本サイトでも紹介しているが、B工事はトラブルが多い。それには以下のような問題点があるからだ。

4つの問題

  1. 相見積が取れないため、工事の金額が適正かテナント側に分からない
  2. 金額が高額になりがち
  3. 工事金額に納得できなくても交渉が困難
  4. 工事の性格上、目に見えない部分も多く、その施工方法や施工レベルが不明

ビルの安全性のためとはいえ、工事費用を負担するのはテナント側なので、不適正な工事や経費を計上されたくないのは当然である。

B工事を減額させたいときはどうするか

B工事の見積書を受け取ったテナントが減額させたいときはどのような手段があるだろうか。

もっとも多いのがレイアウトを作成した設計会社やPM(プロジェクトマネージャー)へ相談することだ。VECD(バリューエンジニアリング・コストダウン)を進め、減額するわけだ。

ただこれは減額幅に限界があるし、原状回復のB工事では通用しない。また、B工事費用が高い原因の多くは、指定業者である大手総合建設会社(ゼネコン)や大手不動産会社が下請け、孫請けを使う重層構造や、過剰な仮設、余計な経費をかけることにある。

しかし、設計会社やPMでは、こうした点を交渉するのが難しい。それはビルオーナーが“大口のお得意”であり、余計なことをして嫌われることを恐れるからだ。

賃借人が直接交渉することもあるが、設計や工事、法律など広範な知識と、確かなエビデンスがなければうまくいかない。

また、オフィス移転時は各種手続きや準備に加え、通常業務もあるため、減額交渉に時間を割けないことも珍しくない。

工事の見積書を正しく読み取り、工事費用相場などとも照らして適正かどうかを判断するには経験と知識が不可欠だ。だから実績が豊富なプロフェッショナルに相談することがもっとも望ましい選択になるのである。

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堀田 猛

(一社)RCAA協会会員
(株)スリーエーコーポレーション 執行役員

・原状回復費・B工事適正査定員
・宅地建物取引士
・商業施設コンサルタント(企画経営)
・ファシリティマネジメント

商業施設の企画・誘致・設計・施工に数多く携わり、商業施設コンサルタントおよび不動産・建築分野で「皆様のかゆいところに手が届く」をモットーとし活動中。商業施設や賃貸物件の「内装監理室」運営のエキスパートであり、施設側として資産区分(工事区分)の策定をしていた経験から、現在は原状回復・B工事に関しては知り尽くしており、コンサルタントとして多くの実績を生み出している。

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