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堀田 猛

堀田猛

(一社)RCAA協会会員
(株)スリーエーコーポレーション 執行役員

・原状回復費・B工事適正査定員
・宅地建物取引士

【店舗展開の内側も外側も商業施設のエキスパート】
商業施設の企画・誘致・設計・施工に数多く携わり、資産区分(工事区分)の策定のエキスパート。 現在は、原状回復・B工事適正査定員としてコンサルチームの統括リーダーを勤める。業界でのサイバーエージェントグループの原状回復・B工事査定実績は知る人ぞ知る実績である。

ハイグレードビルの原状回復工事 収去権で一部B工事をC工事に変更し削減

オフィスB工事の事例

2023/2/6

ハイグレードビルの原状回復工事 収去権で一部B工事をC工事に変更し削減

原状回復工事にも「A工事」「B工事」「C工事」という工事区分があります。原状回復適正査定で見積内容をミエルカし、根拠をもって交渉することで適正な金額まで減額することができます。 今回ご紹介する実例は、原状回復工事の工事区分を基準にB工事の一部を自社でできる工事「C工事」に変更することにより314万円削減した実例です。 (※改正民法第621条の原状回復の定義、範囲、工事内容の明文化を考察すれば、収去権拒否には正当事由が必要です。) 賃借人の概要 賃借人 株式会社J.C.O.S(電気通信・物流を取り扱う会社、 ...

スケルトン原状回復、収去権とは?

オフィス・店舗のB工事

2022/3/23

スケルトン原状回復、そして収去権とは?

建物のスケルトンとは、建物構造物である骨組みまで現したものです。 とはいっても、原状回復で「スケルトンまで戻す」と言ってもスケルトンの解釈や、建物本体の状態など、様々違ってきます。 したがって、オフィスや店舗でのスケルトンとは「どこまでスケルトンにするか」によって内容が大きく違い、工事金額も違ってきます。 床では、厨房機器・設備撤去・防水処理・軽量コンクリート撤去、天井は、ボード・ボード下地・空調換気設備・排気設備・防災設備・照明など、詳しく原状回復特約、または工事区分表などに記載されている場合もあります ...

原状回復相場店舗編

オフィス・店舗のB工事

2022/3/15

原状回復B工事の相場とは?(店舗編)

店舗を退去する際、「原状回復してから明渡しを行う義務がある」と賃貸借契約書に記載されていることがほとんどです。 原状回復は、 など、賃貸借契約の条項内容により異なります。 解約届を提出すると、内部調査後にビル側より原状回復工事見積書が届きます。ビル側の工事区分に従い、B工事(テナント側がビル側設備を変更する工事やビル側が指定した工事)の内容に沿った見積書です。 この見積書をみて「高い!」と驚き、問合せをいただくことが多いのです。 賃借人であるテナント側で見積もりをとってもそれが全てビル側の仕様・規定通りの ...

原状回復の相場オフィス編

オフィス・店舗のB工事

2022/3/8

原状回復B工事の相場とは?(オフィス編)

オフィス退去をするときは、「原状回復してから明渡しを行う義務」について賃貸借契約書に記載されていることがほとんどです。 退去届をビル側に提出すると原状回復の内部調査後に原状回復工事見積書が届きます。ビル側の工事区分に従いB工事(テナント側がビル側設備を変更する工事やビル側が指定した工事)の内容に沿った見積書です。 ここで「高い!」とびっくりすることが多く、問合せをいただくことが多いのです。 賃借人であるテナント側で見積もりをとっても、それが全てビル側の仕様・規定通りの内容にならないことが多いので危険なので ...

オフィス移転時に役立つキソ知識(移転先B工事編)

オフィス・店舗のB工事

2022/2/7

オフィス移転時のキソ知識(移転先B工事編)

オフィスを移転する際に必要になるのが移転元の「原状回復」と移転先の「B工事」です。 オフィス移転にはこれら二つがセットで発生することが殆どです。 今回は、移転先の「B工事」について説明したいと思います。 ※移転元「原状回復」についてのキソ知識はこちらをご覧ください。 移転先のB工事とは? オフィスや店舗で入居するときには、その設計により工事が発生します。 例えば、天井までの間仕切り(パーテーション)を立てると、天井に設置されている照明器具・空調機器・換気設備・排煙設備・スプリンクラー・感知器・非常照明・非 ...

原状回復のトラブルと回避方法 サムネイル

オフィス・店舗のB工事

2022/1/13

よくある原状回復のトラブルと回避方法

オフィスや店舗を退去するときは、原状回復してから明渡しを行う義務があります。その際の主なトラブルと回避方法をご紹介します。 「入居した時の担当者がいない」は関係ありません。回避するヒントは、賃貸借契約書やその他入居時の書類にあるのです。 原状回復 圧倒的に多いトラブルとは 原状回復工事期間が足りず、解約日までに工事が完了しない 例えば引っ越しの日程調整がうまくいかず、原状回復工事のための期間が短くなってしまうケースが考えられます。定められた解約日を越えると違約金が発生することがあります。 原状回復工事の見 ...

ABC工事区分と資産区分は違う?

オフィス・店舗のB工事

2022/1/11

ABC工事区分と資産区分は違う?

工事区分と資産区分は似ている A工事、B工事、C工事とは、 入居テナント設計によりA資産を現状変更する際、「B工事」は賃貸人側(ビルオーナー側)の指定業者で施工し費用はテナント側で負担、「C工事」は賃借人側(テナント側)で施工し費用はテナント側で負担します。 ABC工事の区分と資産区分は近い部分があります。 B工事はテナント側で工事を行いますが、既存のエアコンなどオーナーの資産を移動した場合は、エアコン本体はオーナー側(A)資産です。しかし、新たに設置したエアコンはテナント側資産になる場合があるので、厳密 ...

会計

オフィスB工事の事例

2021/2/23

高額なのに工期厳守!新築オフィスの入居B工事をどう減額するか

本案件は大型ビル、いわゆるスーパーグレードビルの入居B工事の事例である。新築のため工期が厳密に決められており、速やかな発注が求められていた。しかし工事価格に納得いかない賃借人は工事発注までに時間はないもののB工事のコンサルタントに相談した。 今回はスーパーグレードのビルが高額になりやすい理由も紹介してある。 賃借人の概要 名古屋市のグローバルゲートへ入居。 賃借人(クライアント) グロースリンク税理士法人 賃借面積 19階457.30㎡/138.33坪 賃貸人の概要 大手不動産投資法人で、管理会社および指 ...

オフィス

オフィス・店舗のB工事

2021/2/23

覚えておきたい!オフィス移転で発生するB工事の概要

オフィス移転の際に高額になりやすいのがB工事の費用である。しかしB工事が何なのか、なぜB工事が高額になりやすいのかなどを知らなければ、対処法の検討もできないだろう。 今回はB工事とは何か、どうして問題になりやすいのか、どうやって減額させればいいのかをコンパクトにまとめて紹介する。 そもそもB工事とはどういう工事か 賃借人がテナントとして入居する場合、改装や、各種什器の搬入が発生する。その際、ビルオーナー(賃貸人)の資産に変更を加える場合の工事をB工事という。 B工事はオーナーが指定する業者を使い、費用は賃 ...

契約

オフィスB工事の事例

2020/5/28

ビルグレード・管理会社・B工事業者がすべて同じでも請求が高額に設定されるケースは日常茶飯事

同じ店で同じ商品を同じ時に買えば、当然金額も同じである。しかし、原状回復やB工事ではこうした常識が通用しないことが多々ある。もちろん、きちんとエビデンスに基づいて非合理を指摘することができれば双方が納得する価格とすることが可能だ。 今回紹介する事例は、まさにそうした“非合理的価格”を請求されたケースだ。 賃借人の概要 物件名称 錦糸町プライムタワー東京都江東区 賃借人(クライアント) 株式会社LIXIL住宅研究所 賃借面積 259㎡/108.6坪 明渡日 2020年3月31日 賃貸人の概要 賃貸人は大手投 ...

テクマトリックス

オフィスB工事の事例

2020/5/16

高額な原状回復工事をB工事をC工事に変更!価格の適正化を実現

規模の大きなオフィスの移転では、原状回復工事費用も巨額になる。ただ、それだけに適正化による減額幅も大きくできる。 今回の事例は、B工事をC工事にすることや、各工事を適正化することで千万単位の額の減額を実現している。 概要 物件名 K第七ビル東京都港区高輪4丁目10番8号 賃貸人 K電鉄株式会社 賃借人(クライアント) テクマトリックス株式会社 PM管理会社 株式会社Kビルマネジメント 用途 2階・3階 オフィス(事務所) 面積 3,115.84㎡ / 942.54坪 見積額が予算を大幅にオーバー 賃借人は ...