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オフィスB工事の事例

同ビル縮小移転「退去の原状回復、入居B工事の金額にビックリ」

ナーバスな協議 それでも削減額は615万円、削減率25%

ナーバスな協議 それでも削減額は615万円、削減率25%

コロナ禍で人の移動が禁止され、ナショナルフラッグも危機的状況です。

今回の事例は、同じビル内でのオフィス移転の事例です。
移転したあともお付き合いが続く「同じ賃貸人」との交渉ですが、問題はなかったのでしょうか?

アドバイザーの経験と知見、クライアントの移転に対するポジティブシンキング、これが大きな成功のカギとなりました。

人の移動も自由になりインバウンドは爆発します。チケットはコロナ前の2倍、それでも円安の今、観光客は激増しています。エールフランスの未来は明るいと断言します。

賃貸借契約概要

賃借人(クライアント)エールフランス航空
賃貸人A生命保険会社
物件名赤坂123Pビル
用途オフィス
面積196.3坪 → 115.7坪
PM管理会社株式会社C不動産管理
ビル指定業者株式会社T工務店

結果

原状回復 実績数値

(総額表示)

当初金額2,410万円(小数点第一位四捨五入)
決定額1,870万円
削減額540万円
削減率25 %

入居B工事 実績数値

(総額表示)

当初金額310万円
決定額235万円
削減額75万円
削減率25%

原状回復B工事削減額 合計615 万円
実効予算削減率 25%

お客様のコメント(オフィス移転の理由)

コロナ禍により人員減や働き方改革の見直し計画により、移転を決意。現状の床面積より大幅な縮小を経営決断しました。おなじ建物の中で空き室があることを聞き、ちょうど今の床面積の6割程度とちょうどよい空間でした。

結果的にコスパの良いワークプレイス移転ができました。全て実行予算をクリアできました。堀田さん、長坂さんにワークプレイス移転をお任せして良かったです。

エールフランス 退去について
移転前

退去のあらまし

ビル側に退去届を提出し、同時に入居申し込みをすると、「退去するフロアの原状回復ってこんなにかかるものか」と思うような見積をいただきました。原状回復・B工事に強いコンサル企業にお願いしようということになり、まずは無料査定をしていただくと、実行予算は「2割5分は下がる」と助言いただきました。

さっそく、原状回復・B工事適正査定の専門家である一般社団法人RCAA協会会員 株式会社スリーエー・コーポレーション(以下、3AC)に依頼し助言をいただきながら、ビル側の指定業者に対して見積の算出方法や内容を指摘し、交渉をしたところ、25%の削減が出来ました。

私は見積書の内容を見てもさっぱりわかりませんでしたが、その専門家は、「床の貼替え方法が間違っている」「施工面積の違い」「必要のない仮設工事」「過剰な人件費」その他多くの見積内容に対し違いなどを説明し、ビル側の指定業者と速やかに円満合意しました。

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オフィス・店舗移転担当者【必見】オフィス・店舗の原状回復が高い!5つの理由 | RCAA協会 - YouTube
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入居(原状変更)B工事について

入居の設計会社にデザインや設計(PM)を依頼し、ビル側にB工事見積の依頼をしましたが、やはりB工事の金額も高額だったので、こちらも同じコンサル会社にアドバイザーとして入ってもらい、交渉を進めました。

エールフランス新7階オフィス
新オフィス

今回の移転は6階から7階への移動なので、最低限の養生や仮設機材ですむよう説明し、特にサーバー室エアコンの設置に関しては、その設置場所により無用なB工事が発生してしまうことを指摘していただきました。

その他にも、なかなか気が付かない設置位置を提案してくださったりと、その結果必要のない工事を削減することが出来ました。

入居工事の着工会議・工程会議も、B工事・C工事が順調に進むよう全ての工事監修をお願いしてB工事も25%削減できました。分離発注については、ビル側業者、ビル管理業者、C工事デザイン&ビルド会社の調整業務(総合監修)を3AC堀田氏・長坂氏にお願いしたところ、実行予算に納まりタイムスケジュール通りにいきました。

クライアントの不安とは?

「同ビル移転(同じ賃貸人)なので面倒な事にならないか?」という不安がありました。
今回の移転は、同ビル内の6階から7階への移動なので、同じ賃貸人であり、オーナーであり、管理会社・指定業者も同じです。今後も長くお付き合いさせていただくのに、交渉などして大丈夫かな?と心配でしたが、「値引きしてほしい」ではなく、必要のない見積書項目や過剰な内容、そして施工方法など教えていただき移転費用を削減することが出来ました。

ビル側とは特に問題はなく、長いお付き合いができることと思います。

(エールフランス航空 日本支社 小森智枝 様)

お客様のコメント
左:堀田 猛  中:エールフランス小森 様  右:長坂 正一

担当アドバイザーのコメント

堀田

【ビル内移転の原状回復とB工事に特化したアドバイザー】

担当リーダー:堀田猛

長年にわたりオフィスや商業施設作りを手掛け、特に内装監理室を立ち上げて資産区分や工事区分を作成し、ビル側との狭間で調整業務を行ってきたので、B工事・C工事をどのように進めるのか熟知しております。その知見がエールフランス様のお役に立てて嬉しく思います。

今回は、なによりエールフランス航空様の移転に対する前向きな姿勢が大きな成功を導いた結果だと思います。

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萩原 大巳

(一社)RCAA協会理事
(株)スリーエー・コーポレーション 代表取締役CEO

・ワークプレイスストラテジスト

・ファシリティマネージャー

「原状回復・B工事」適正査定のパイオニア。現在、オフィス、店舗のプロジェクトマネージャーとして原状回復、B工事適正査定の他、敷金返還トラブル、資産除去債務について監査法人主催のセミナーでスピーカーを務める。

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