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オフィスB工事の事例

同じビル内でのオフィス移転「退去の原状回復、入居B工事の金額に困惑!」

今回の事例は、同じビル内でのオフィス移転の事例です。移転したあともお付き合いが続く「同じ賃貸人」との間の交渉ですが、問題はなかったのでしょうか?

専門アドバイザーの経験と知識、クライアントの移転に対する前向きな姿勢、これが大きな成功のカギとなりました。

概要

賃借人(クライアント)エールフランス航空
賃貸人A生命保険会社
物件名赤坂123Pビル
用途オフィス
面積196.3坪 → 115.7坪
PM管理会社株式会社C不動産管理
ビル指定業者株式会社T工務店
移転完了日2022年2月28日

結果

原状回復 実績数値

(税別)

当初金額21,835,000円
決定額17,600,000円
削減額4,235,000円
削減率19.4 %

入居B工事 実績数値

(税別)

当初金額2,805,000円
決定額2,145,000円
削減額660,000円
削減率23.5%

お客様のコメント

人員減やコロナ禍での働き方改革の見直し計画により、移転を決意。

現状の床面積より小さい移転先を検索していたところ、おなじ建物の中で空き室があることを聞きました。ちょうど今の床面積の6割程度と、ちょうどよい空間でした。

エールフランス 退去について
移転前

退去について

ビル側に退去届を提出し、同時に入居申し込みをすると、「退去するフロアの原状回復ってこんなにかかるものか」と思うような見積をいただきました。原状回復専門のコンサル企業にお願いしようということになり、まずは無料査定をしていただくと、「2割は下がる」とのことでした。
さっそく、その専門家である一般社団法人RCAA協会会員 株式会社スリーエー・コーポレーションに依頼し助言をいただきながら、ビル側の指定業者に対して見積の算出方法や内容を指摘し、数度と交渉をしたところ、2割程度の削減が出来ました。

私は見積書の内容を見てもさっぱりわかりませんでしたが、その専門家は、「床の貼替え方法が間違っている」「施工面積の違い」「必要のない仮設工事」「過剰な人件費」その他多くの見積内容に対し違いなどを説明し、ビル側の指定業者を納得させました。

入居について

入居の設計会社にデザインや設計(PM)を依頼し、ビル側にB工事見積の依頼をしましたが、やはりB工事の金額も高額だったので、こちらも同じコンサル会社にアドバイザーとして入ってもらい、交渉を進めました。

エールフランス新7階オフィス
新オフィス

今回の移転は6階から7階への移動なので、最低限の養生や仮設機材ですむよう説明し、特にサーバー室エアコンの設置に関しては、その設置場所により無用なB工事が発生してしまうことを指摘していただきました。

その他にも、なかなか気が付かない設置位置を提案してくださったりと、その結果必要のない工事を削減することが出来ました。

入居工事の着工会議・工程会議も、B工事・C工事が順調に進むであろうと見届けるまで、2回出席して発言していただき、問題解決していただきました。

同じオーナー(賃貸人)なので大丈夫?

今回の移転は6階から7階への移動なので、同じ賃貸人であるオーナーであり、管理会社・指定業者も同じです。今後も長くお付き合いさせていただくのに、交渉などして大丈夫かな?と心配でしたが、「値引きしてほしい」ではなく、必要のない見積書項目や過剰な内容、そして施工方法など教えていただき移転費用を削減することが出来ました。

ビル側とは特に問題はなく、長いお付き合いができることと思います。

お客様のコメント

エールフランス航空 日本支社 小森智枝 様

堀田

【ビル内移転の原状回復とB工事に特化したアドバイザー】

担当コンサルタント:堀田猛、長坂正一

長年にわたりオフィスや商業施設作りを手掛け、特に内装監理室を立ち上げて資産区分や工事区分を作成し、ビル側との狭間で調整業務を行ってきたので、B工事・C工事をどのように進めて引渡し開業させるかを多くの引き出しの中から提案することができます。

今回の場合も、誰も損をしたり赤字を出したりすることなく、ローコストに移転することができました。特にエールフランス航空様の移転に対する前向きな姿勢が大きな成功を導いた結果だと思います。

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堀田 猛

(一社)RCAA協会会員
(株)スリーエーコーポレーション 執行役員

・原状回復費・B工事適正査定員
・宅地建物取引士
・商業施設コンサルタント(企画経営)
・ファシリティマネジメント

商業施設の企画・誘致・設計・施工に数多く携わり、商業施設コンサルタントおよび不動産・建築分野で「皆様のかゆいところに手が届く」をモットーとし活動中。商業施設や賃貸物件の「内装監理室」運営のエキスパートであり、施設側として資産区分(工事区分)の策定をしていた経験から、現在は原状回復・B工事に関しては知り尽くしており、コンサルタントとして多くの実績を生み出している。

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