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オフィスB工事の事例

「居抜きで退去」移転元原状回復1,512万円→550万円、拡大移転先B工事2,367万円→1,595万円に!

ハーモニータワーに本社を拡大移転、原状回復費とB工事費が驚愕の金額だった!

ハーモニータワーに本社を拡大移転 原状回復費とB工事費が驚愕の金額だった

クライアント紹介・3A Corporation に原状回復・B工事適正査定を依頼したワケ

Will Group (以下、WG)は、取締役会長 池田良介氏、代表取締役役社長 大原茂氏が2023年中期経営計画「WORK SHIFT戦略」を発表、より高収益体質を目指すことになりました。

WG大原社長はリーマンショックでクライアントより派遣切りされ、100年に1度と言われた恐慌時に住友三角ビルをはじめ3拠点の統合計画とともに原状回復適正査定の依頼をいただきました。3拠点で1億円を超える原状回復費を、平均で4割削減の6,000万円以上で敷金返還を勝ち取りました。

また、その移転先は渋谷区代々木某ビル2フロア、156坪というオフィス縮小移転であり、原状回復・B工事適正査定をご依頼いただきました。

この査定実績によりウィルオブ・ワーク(旧セントメディア)、MCJグループ、アウトソーシンググループ、オープンループ、アプレシオ、ユニティーなどから数多くの「原状回復・B工事」適正査定を受諾しました。どの依頼も査定書のターゲットプライスまで削減、苦心の末合意したことは私の誇りです。

今回は、この代々木某ビルからスーパープレミアムビル「ハーモニータワー」に拡大移転した原状回復(居抜き退去)・B工事適正査定の実例をご紹介します。

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3ac.jp

移転元原状回復1,562万→550万円 居抜き成功で部分的原状回復に!削減額は1,012万円

物件渋谷区代々木某ビル 2フロア 156坪(オフィス)
借主WG
初回原状回復見積1,512万円(※千円単位四捨五入)
居抜き(部分的原状回復)550万円
削減額1,012万円
削減率67%

(全て総額表示)

オフィスの居抜きマッチングの成功率は、実は5%と言われています。(詳細データーは発表されていない)

当協会も年間100件を超える居抜き退去の相談があります。そのうち築浅で好立地、価値のある内装設備は10%程度、マッチング成功率はそのうちの3割程度です。従って3%〜5%程度の成功率となります。

居抜き成功の要諦は、次のテナントから見るとコストしかありません。新しく、価値のある内装設備、カスタマイズもできる、三密回避、それで好立地の築浅ビル・・・希少価値です。

居抜きマッチングで絶対に抑えるポイントは、賃貸人より居抜きリーシングに協力していただくことです。賃貸人が入居してほしいと思う優良テナントです。しかし、原状回復工事で儲かるのに損失してまで入居してほしいテナントはなかなかいないのが現実です。申し込みがあっても借りて欲しくなければ家賃、敷金、フリーレントなど厳しい条件にすれば申し込みは流れます。

本件の居抜き成功のポイントは、駅近の好立地、築浅ビル、価値のある内装設備でありビルオーナーもウェルカムテナントという全ての条件が揃ったことです。

次のテナントのカスタマイズの相談にも真摯に対応し、WGより建築資材の無償譲渡、メンテナンスの守備範囲、瑕疵担保までしっかり証を残します。これは宅建士だけではできません。建築士、設備士、法務部のクロスファンクションチームでおこなう実務です。

手離れの良い指定業者による原状回復とリーシングも駅近好立地だとすぐ申し込みはあります。「原状回復・B工事」適正査定はマッチングが成立しなくとも、確実にかなりの費用を適正化できます。備え有れば憂なしです。

本件は上記条件を全て満たし、居抜き退去(サステナ移転)により原状回復費1,512万円が部分的原状回復で済み、原状回復費は550万円となり、結果として1,012万円の削減に成功しました。

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【実例解説】オフィスの原状回復費用が高いんですが… | RCAA協会 - YouTube
【実例解説】オフィスの原状回復費用が高いんですが… | RCAA協会 - YouTube

中堅不動産屋さんから「オフィスの原状回復費用が高くて、困ってるんですがどうにかならないでしょうか?」と当協会にお問い合わせがありました。RCAA協会理事長 萩原大巳(はぎわら ひろみ)が実例をもとに削 ...

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スーパープレミアムビル ハーモニータワーに拡大移転 B工事773万円削減 削減率33%

スーパープレミアムビル ハーモニータワーに拡大移転 B工事773万円削減 削減率33%
物件名ハーモニータワー(ハイブリッドオフィス)
賃借人WG
指定業者スーパーゼネコンT建設(以下、TK)
初回見積2,367万円(※千円単位四捨五入)
B工事適正査定1,580万〜1,650万円
再見積1,836万円
合意見積1,595万円(VECD)
削減額773万円
削減率33%

(全て総額表示)

NEWワークプレイスの夢は膨らみます。ABW、行きたくなる、集いたくなる、なにげない会話が生まれる、みんな笑顔、そんな働く「場」。

デザイン&ビルドは、協会会員(株)オフィス・ラボ、担当リーダーは井上氏です。デザイン変更の都度、部分的設計変更をし、やっと取りまとめ入居工事図書(原状変更図書)出来上がりました。

貸主とTKに提出したところ、その図書でTKより2,367万円のB工事見積がでました。

井上氏の力を借りて工事をミエルカ、やっと1,836万円まで値引きし、後一押し250万円の値引きを要求しました。TKも粘ります。B工事を1部C工事に変更そのうえVECDでなんとか実行予算に収まりました。

結果は、削減額773万円、削減率33%です。

成果物を勝ち取った要因は、クライアントが私たちを信じて任せてくれたことに尽きます。井上氏とは今回で3回目の仕事なのでお互い考える事は阿吽の呼吸でわかります。B工事をC工事に変更できれば確実に費用削減できますし、TKも値引きの必要はありません。全員協力の成果でした。TKもさすがにスーパーゼネコンの技術者です、工事内容は熟知しています。

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萩原 大巳

(一社)RCAA協会理事
(株)スリーエー・コーポレーション 代表取締役CEO

・ワークプレイスストラテジスト

・ファシリティマネージャー

「原状回復・B工事」適正査定のパイオニア。現在、オフィス、店舗のプロジェクトマネージャーとして原状回復、B工事適正査定の他、敷金返還トラブル、資産除去債務について監査法人主催のセミナーでスピーカーを務める。

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